Megler, meglertilbud og meglerhonorar – hva koster en eiendomsmegler?

En eiendomsmegler kan koste en del, men kan ofte være verdt mye mer. En dyktig megler kan lett påvirke sluttprisen på boligen mer enn det du betaler i meglerhonorar. Det beste er å stole på anbefalinger fra dine nærmeste.

Megler eller ikke megler?

Det første du må vurdere er om du skal selge med eller uten megler. De fleste velger å selge sitt hus eller sin leilighet med en megler fordi det føles tryggere for både selger og kjøper. Men det er ingen lovpålagt krav om å bruke megler. Les mer i vår artikkel om å selge uten megler.

Selge hus eller leilighet med megler

Å selge din leilighet eller ditt hus med hjelp av en megler betyr at du må betale et ganske høyt honorar, men til gjengjeld får du assistanse gjennom hele salgsprosessen. Markedsføring og registrering av potensielle kjøpere bidrar ofte til en høyere pris på boligen, noe som kan gjøre det lønnsomt å ansette en megler. Med veiledning fra en megler kan du som selger være sikker på at ingen feil begås, slik at det ikke oppstår problemer etter salget. Husk å sammenligne forskjellige meglere for å finne en som passer dine behov og ønsker.

Det finnes også en variant der du har en megler, men håndterer visninger selv. De tar det samme juridiske ansvaret som en vanlig megler, men du gjør mer selv. Dette til en mye lavere kostnad sammenlignet med om du hadde engasjert en fulltidsarbeidende megler. Overordnet har meglerbransjen blitt mye mer fleksibel de siste årene, og du som kunde har større mulighet til å påvirke hva du ønsker og dermed hva du betaler for.

Meglerens ansvar

Megleren har et stort ansvar i handelen. Det finnes noe som kalles «god eiendomsmeglerskikk», dette er best beskrevet på eiendomsrett.no nettsted. Sammenfatningsvis skal megleren kunne gi deg en skriftlig boendekalkyle med dine boligkostnader, informere deg skriftlig om at du har en undersøkelsesplikt av boligen og klargjøre at kun skriftlig avtale er bindende i eiendomshandler.

Megleren skal være upartisk mellom kjøper og selger, men skal ta ekstra hensyn til selgerens økonomiske interesser. Ofte oppleves det likevel at megleren har mer fokus på selgerens interesser enn kjøperens, men megleren skal altså være upartisk.

Velge megler – sammenlign flere megleranbud

For å velge riktig megler, er det flere ting du bør tenke på og sjekke:

• Har megleren solgt lignende boliger i samme område?
• Hvor godt kjenner megleren ditt nærområde?
• Finnes det referanser til noen av disse salgene?
• Hvordan så annonsene og markedsføringen ut for disse boligene?
• Har megleren en interessentliste for ditt område og når solgte de sist der?
• Hvordan håndterer de budgivningen?

Det absolutt beste er hvis du selv har naboer og kjente i området som nylig har hatt kontakt med en god megler. Ta deretter inn minst to tilbud slik at du kan sammenligne hva du får for meglerhonoraret. En god megler med en oppdatert interessentliste kan være verdt en høyere pris enn en nybegynner.

Du bør også møte megleren personlig, hvilket inntrykk får du, tenk på at dette inntrykket også vil påvirke dine potensielle boligkjøpere. Still gjerne spørsmål om hvor mange boliger de selger samtidig og hvor mange visninger de vanligvis gjennomfører.

Store eiendomsmeglerfirmaer

Noen av firmaene med flest meglere tilknyttet seg er: Eiendomsmegler 1, DNB Eiendom, Krogsveen, Aktiv Eiendomsmegling og PrivatMegleren. Meglerfirmaene er litt forskjellig oppbygd, enten er meglerne ansatt eller så driver de egne firmaer under meglerfirmaets merkevare. Firmaet er imidlertid ikke juridisk ansvarlig for din handel, men det er et personlig ansvar for megleren.

Det de store firmaene ofte tilbyr, er en ekstra trygghet. Ofte har de en type kundetjenestefunksjon hvis du skulle være uenig med megleren. De tar ofte et større ansvar for misfornøyde kunder da de ikke ønsker å skade sitt merkenavn. Det de store firmaene også ofte har, er en interessentliste, noe som kan være verdt mye for å direkte nå tidligere budgivere i samme område.

God og rimelig megler, finnes det i Oslo, Bergen, Trondheim og Stavanger?

Det er fri prissetting på meglertjenester, så det er mulig å finne en rimelig megler. Spørsmålet er imidlertid om du ønsker det. Alt avhenger av hvor mye du tror megleren kan påvirke prisen. En rimelig megler gjør trolig færre ting enn den som tar mer betalt. Det kan også være at en rimelig megler ikke kjenner området de selger i. En rimelig megler trenger imidlertid ikke å være en dårlig megler. Det finnes områder med mange like boliger der en megler kan ha spesialisert seg på å selge. De har da det meste av salgsmateriale klart, de kan til og med ha kunder fra tidligere budgivninger som gjør at de kan tilby deg et rimeligere meglerhonorar.

Meglerens enerett og tidsbegrensning

I oppdragsavtalen med megleren blir det ofte fastsatt at megleren skal ha enerett til å selge boligen i en bestemt periode, vanligvis 3 månader. Dette betyr blant annet at selv om du skulle finne kjøperen selv, har megleren rett til sitt meglerhonorar. Det samme gjelder hvis du, etter at enerettsperioden er utløpt, selger boligen til en interessent som megleren allerede har vært i kontakt med i løpet av perioden med enerett.

Eneretten er der for at megleren investerer tid og penger i boligen, oftest uten annen betaling enn ved et salg.

Kontrollere meglere og finne en seriøs megler

En megler sin hovedoppgave er å formidle eiendommer mellom to parter. De har derfor ikke fullmakt til å signere avtaler på dine vegne. Men meglere kan være til stor hjelp for å øke salgsprisene siden de er profesjonelle innen feltet og kjenner til triksene.

En megler tar alltid et honorar for tjenesten å koble deg og en kjøper sammen. Honoraret kan variere avhengig av hvilke typer tjenester megleren tilbyr. Når du skal velge megler, er det derfor viktig å tenke over hva du ønsker å få ut av din megler. Ønsker du kun at vedkommende skal håndtere visninger og kontakte kjøpere, eller ønsker du hjelp med det meste rundt salget, som markedsføring, budrunder, fotografering, homestyling osv.? Beslutningen avhenger av hvor godt du kjenner til boligsalg på egen hånd, hvor mye tid du er villig til å bruke på visninger og budrunder, og om du tror dette vil gavne slutprisen.

Når du har fastsatt standarden for din meglerkontakt, er det mest praktisk å sammenligne meglere på såkalte sammenligningssider for å samle inn tilbud fra ulike meglere. Et tips er å vurdere tilbudene i forhold til hva som tilbys. En tommelfingerregel er at færre kunder og høyere honorar ofte betyr at megleren sannsynligvis legger mer energi i hver kunde, noe som ofte betyr høyere merverdi. På den annen side; jo flere kunder og lavere honorar, jo enklere tjenester tilbyr vanligvis megleren, og merverdien blir dermed lavere. Det kan da være verdt å vurdere muligheten for å selge din bolig på egen hånd, avhengig av dine egne erfaringer og kunnskaper om boligsalg.

Hvordan vet man at det er en seriøs megler?

Det er viktig å sjekke at megleren er registrert hos Eiendomsmeglerforeningen. Dette er den statlige myndigheten som registrerer eiendomsmeglere og som fører tilsyn med disse samt informerer om god eiendomsmeglerskikk. Ifølge eiendomsrett.no er det «ulovlig å formidle boliger uten å være registrert hos foreningen». På foreningens nettside kan du søke i eiendomsmeglerregisteret for å se om megleren du tenker å bruke er registrert der. Hvis ikke megleren er oppført i registeret, kan du ta kontakt med foreningens kontor. Der kan du også få vite om megleren har mottatt noen advarsler.

Valget av megler handler til syvende og sist mye om rykte og renommé. Spør rundt blant venner og kjente om det finnes anbefalinger å gå ut fra. Du kan også be megleren om referanser på fornøyde kunder som du kan kontakte og sjekke hva nøyaktig det var som gjorde dem så fornøyde. En fordel kan være å finne meglere som tidligere har gjort handler i ditt område, da disse har relevant erfaring. Det er også viktig at megleren du ansetter virker som en person du kan trives med å samarbeide med. For et samarbeid er nettopp hva det vil dreie seg om i løpet av salgsprosessen.

Meglerhonorar og meglerprovisjon

Det finnes ingen fastsatte priser for eiendomsmeglere, og meglerhonoraret er helt forhandlingsbart. Det finnes imidlertid tre hovedmodeller for meglerhonoraret:

• Fast pris som meglerhonorar – forhåndsbestemt pris
• Provisjonsbasert meglerhonorar – en prosentandel av salgssummen
• En kombinasjon av ovennevnte pluss en bonus – bonusen kan øke jo høyere prisen blir.

I tillegg betales ofte noen utgifter separat. Det er viktig å vite hva som er inkludert i meglerhonoraret, og dette skal klart fremgå i megleravtalen, samt når det skal betales. Det finnes også forskjeller i hva du må betale hvis boligen ikke blir solgt, noen ganger kan du da måtte betale for utlegg som er gjort.

Meglerhonorarene i Oslo, Bergen og Trondheim er sterkt konkurransedyktige, noe som ofte fører til pressede priser. Det kan imidlertid være vanskelig å sammenligne meglerhonorarer siden de tilbyr på forskjellige måter, men det vanligste i dag er provisjonsbasert med mulig bonus. I storbyene risikerer sjelden meglerne å sitte igjen med usolgte boliger, derfor bør meglerhonoraret være lavere prosentvis. Boligprisene er dessuten høyere, noe som betyr at meglerne i praksis kan tjene mye mer i storbyene.

I mindre byer kan det noen ganger være så at det bare finnes ett eller noen få meglerfirmaer. Der er risikoen at konkurransen ikke fungerer ordentlig, og at alle har omtrent samme priser. Vurder da å sjekke med meglere fra nærliggende steder eller å bruke en fjernmegler.

De provisjonsbaserte meglerhonorarene varierer vanligvis mellom 2 % og 4 %. Bruk dette som en tommelfingerregel, hvor du i storbyene bør nærme deg den lavere prosenten.

Meglerhonoraret er fradragsberettiget

Du kan trekke fra hele meglerhonoraret som et salgskostnad. Dette kan du da fradragsføre hvis du oppnår en gevinst på salget. Så hvis du oppnår en fortjeneste ved salget av din bolig, kan du si at du får en «rabatt» på meglerhonoraret. Du betaler 22% i gevinstskatt på private boliger, så da kan man si at du får 22% fradrag på meglerhonoraret.

Megleravtale

Det er krav om at avtalen med megleren skal være skriftlig, et såkalt oppdragsavtale. Selgeren har imidlertid rett til å påberope seg muntlige avtaler, det har aldri megleren rett til. Det finnes en rekke formelle krav til avtalen med megleren, for eksempel at alle eiere av boligen må signere for at megleravtalen skal være gyldig. Det skal også fremgå hvilket meglerhonorar som skal tas ut og hvilke tjenester megleren skal utføre for selgeren, som visninger og markedsføring.

Spesielt markedsføringen og visningene koster megleren mye penger, derfor er det viktig at det er nøye beskrevet hva som er inkludert. En annonse i avisen koster tusenvis av kroner, og det koster også mye tid for megleren hvis de skal ha flere separate private visninger. Sørg derfor for å lese denne delen av avtalen ekstra nøye, likeså når du sammenligner ulike megleravtaler.

Hvis du signerer megleravtalen et annet sted enn på meglerkontoret, kan du ha rett til 14 dagers angrefrist. Da gjelder nemlig angrerettloven, men vanligvis får meglerne i disse tilfellene et samtykke fra deg til å begynne arbeidet, og da kan du miste angrefristen.

Meglerens markedsføring og visninger – hva er inkludert i meglerhonoraret?

Markedsføringen av din bolig er det viktigste for å oppnå best mulig pris for din bolig. Derfor er det viktig at du på forhånd går gjennom med megleren hvilken markedsføring som er inkludert. Eksempler på markedsføring som kan inkluderes er direktereklame i området, lokalavis, riksavis, nettannonser og utsendelser til interessentregister.

Visninger koster megleren mye tid å gjennomføre, men det kan være avgjørende for salget ditt. Sørg for at avtalen tydelig angir hvilken type visning eller visninger som er inkludert. I dag blir virtuelle visninger stadig vanligere, noe som virkelig tok fart under coronavirusets utbrudd, viktig at det fremgår i avtalen om dette er inkludert. Det vanligste er en åpen visning, som skjer til en bestemt tid annonseres. På mindre steder eller for objekter med få interessenter, er det vanlig med private visninger man må melde seg på til. Spesielt i Oslo, Bergen og Trondheim, hvor det er stor etterspørsel, er forhåndsvisninger vanlige. Disse skjer før den planlagte offentliggjorte visningen. Oftest er de inviterte de som er i meglerens interessentregister og eventuelle som har meldt sin interesse for boligen til megleren. I storbyene selges i dag en betydelig del av boligene allerede før den åpne visningen.

Meglerens verdivurdering av din bolig

Ofte kan en eiendomsmegler tilby gratis verdivurdering av din bolig. Det kan være lurt å invitere flere meglere for å utføre en verdivurdering, og husk at den med høyest verdivurdering ikke nødvendigvis er den megleren som til slutt selger boligen din for mest penger. I noen tilfeller kan man anta at oppbyggingen av meglerhonoraret kan påvirke hvordan boligen din vurderes; hvis det finnes en større bonusdel, kunne det tenkes at megleren undervurderer boligen din noe for å kunne oppnå en større salgsbonus.

Meglere som misligholder seg

Det hender at man som selger er misfornøyd med megleren fordi man mener at denne ikke har oppfylt sine plikter.

Du bør starte med å påpeke hva du er misfornøyd med direkte til megleren, gjør dette gjerne skriftlig for å ha det som bevis hvis du senere ønsker å klage på tjenesten. Deretter kan du kontakte meglerfirmaet og sjekke om de er medlem av en bransjeorganisasjon. Nesten alle meglerfirmaer er medlem av en av disse. De har muligheter innenfor foreningen til å hjelpe deg hvis megleren ikke har opptrådt korrekt.

Til slutt kan du vende deg til Forbrukerrådet eller Eiendomsmeglerforeningen. Husk at meglerens ansvar er personlig og klagen skal derfor rettes mot megleren og ikke meglerfirmaet.

Hvordan avslutte avtale med megleren

Avtalen med megleren er ofte på 3 måneder, og hvis du ønsker å avslutte avtalen tidligere, er det mulig, men det vil sannsynligvis koste deg noe. Alt avhenger av hva som står i deres avtale. Det er vanlig at megleren har rett til sin provisjon ved et boligsalg selv om du har sagt opp avtalen. Megleren overleverer vanligvis et interessentregister for hvem megleren har rett til provisjon også etter at de 3 månedene er gått. Du kan også måtte betale for meglerens utgifter i perioden avtalen har vært gjeldende, som annonseringskostnader, visninger, og mer. Hvis du er misfornøyd med megleren, er det best å påpeke dette og forsøke å bytte megler innenfor meglerfirmaet. Å bryte en avtale kan bli dyrt, basert på hvordan de fleste avtaler er formulert. Noen ganger er det bedre å vente ut avtalens løpetid og ikke forlenge den.

Du bør være meget nøye når du leser avtalen om hva som gjelder hvis du bestemmer deg for ikke å selge. Denne delen av avtalen kan du alltid henvise til hvis du ønsker å bryte avtalen, og det gir en indikasjon på hva det kan koste for deg.

Meglere er som regel gode

Sammenfattende gjør de fleste meglere en god jobb. Det finnes over 7000 meglere og bare et titalls mister sin lisens hvert år på grunn av mislighold. Det du må tenke på er å innhente flere megleranbud, sammenligne meglerhonorarer og hva som er inkludert i avtalen. Da går det som regel bra.