Flytting ved renovering eller rørfornying – hva gjelder i Norge?

Midlertidig flytting ved renovering, når det ikke er mulig å bo i leiligheten, er noe noen utleiere tilbyr hjelp med. De er imidlertid ikke lovpålagt å gjøre dette – du har juridisk sett ikke rett på en evakueringsleilighet mens renoveringen pågår. Dette gjelder uansett om du bor i en utleiebolig eller eierseksjon. Likevel kan du som bor i utleiebolig i noen tilfeller ha rett på redusert leie.

Flytting til evakueringsleilighet under renovering av utleiebolig

Selv om utleiere ikke plikter å tilby flytting til evakueringsleilighet ved renovering, er det vanlig at de arrangerer dette. Sjekk med din utleier hvilke muligheter som finnes. Som leietaker kan du derimot ikke kreve at utleieren skal ordne dette.

Siden det ikke finnes lovpålagte krav om evakuering under renovering, er det opp til utleieren å bestemme når det er nødvendig, og om leietakeren skal tilbys evakueringsleilighet. Noen ganger kan du som leietaker selv velge om du vil bo i leiligheten eller flytte til en evakueringsleilighet.

Forholdene og behovene kan naturligvis variere fra sak til sak. Leietakere som tilbringer mye tid hjemme på dagtid kan finne det vanskeligere under en pågående renovering. For eksempel foreldre i permisjon med små barn, eldre, personer som jobber natt, eller personer med funksjonsnedsettelser. Hvis du føler deg spesielt sårbar, kan det være lurt å kontakte utleieren for å diskutere situasjonen for å finne en løsning.

Hvis du velger å bli boende, kan du ha rett til lavere leie. Ved større renoveringer der leiligheten ikke kan brukes som normalt, har du som leietaker vanligvis rett til redusert leie.

Rettigheter og plikter ved renovering

Hvilke rettigheter har du som leietaker, og hva er utleierens plikter ved renovering? I henhold til husleieloven må utleieren informere deg skriftlig om den planlagte renoveringen og få ditt samtykke.

Hvis en leietaker ikke gir sitt samtykke, kan utleieren bringe saken inn for Husleietvistutvalget. Her avgjøres det om tiltakene likevel kan gjennomføres. Husleietvistutvalget godkjenner normalt renoveringer som kjøkken og bad i forbindelse med rørfornying.

Det er ingen forskjell i regelverket for private kontra kommunale utleiere. Husleieloven gjelder for begge.

Hvis du som blir boende i leiligheten under renoveringen over tid ikke kan bruke kjøkken og bad, må din utleier sørge for at du har tilgang til kjøkken, toalett og dusj et annet sted.

Du kan også kreve leiereduksjon i perioden leiligheten er i utilfredsstillende stand.

Erstatning for alternativ bolig og flytting ved renovering

Kan du få erstatning for å bo et annet sted og for flytting ved renovering? Generelt har du rett til erstatning når du ikke kan bruke leiligheten din under større renovering. Størrelsen på erstatningen beregnes først og fremst ut fra hvor lang tid du ikke har kunnet bruke leiligheten og hvor store deler av den som omfattes av renoveringen.

Viktig å merke seg:

Du kan kun få godkjent leiereduksjon for perioden etter at du har påpekt mangelen til utleieren. Du har altså ikke rett til leiereduksjon for perioden der du har betalt leien uten å protestere og uten å ha påpekt mangelen.

Mange eiendomsforvaltere har rutiner for hvordan kostnadene for leietakerens flytting skal dekkes. For eksempel arrangerer Stockholms studentboliger flyttefirma som hjelper leietakeren å flytte til evakueringsbolig, og dekker også leietakerens relaterte utgifter til flytting som adresseendring.

Et annet eksempel er Svenska Bostäder. De dekker flyttefirma ved flytting til selvorganisert bolig eller evakueringsleilighet. Alternativt utbetaler de et fast beløp når leietakeren selv står for flyttingen. Ved visse tiltak kan leietakerne velge mellom evakueringsleilighet eller å bli boende med redusert leie.

Flytting ved vannskade i leiligheten eller hos naboen

Som ved renovering, finnes det ingenting i loven som krever at eiendomseiere ordner flytting til midlertidig bolig for deg som er rammet av vannskade i leiligheten eller hos naboen. Men selv om du som leietaker ikke kan kreve erstatningsbolig, er det ikke uvanlig at utleieren tilbyr dette ved omfattende vannskader. Det gjør ofte også arbeidet enklere for de som skal utføre renoveringen.

Som leietaker har du ifølge Husleieloven rett til rimelig reduksjon av leien for den tiden leiligheten er i mangelfull stand. Dette gjelder fra det tidspunktet du har påpekt mangelen og bedt om leiereduksjon. Hvis du er medlem av en leietakerforening, kan du få hjelp i dialogen om erstatning med utleieren.

Ekstrakostnader ved sanering kan dekkes av hjemforsikringen, så vend deg også til ditt forsikringsselskap hvis du er rammet.

Evakuering ved vannskade i borettslag

Hvis det blir nødvendig med evakuering til midlertidig bolig på grunn av vannskade i din borettslagsleilighet, kan du ha rett til erstatning for dine kostnader til midlertidig bolig gjennom din innboforsikring. Det å ordne bolig er imidlertid ikke noe forsikringsselskapet har plikt til å gjøre.

Gjennom din innboforsikring kan du også få erstatning for skader på løsøre og en del av andre merkostnader, som for eksempel ferdigmat hvis du for en periode ikke kan bruke kjøkkenet ditt. (Dersom du anses som ansvarlig for vannskaden, blir også ansvarsdekningen i din innboforsikring aktuell.)

Skader på selve leiligheten dekkes derimot av borettslagsforsikringen og borettslagets bygningsforsikring.

Om vannskaden kommer fra lekkasje fra ditt eller naboens våtrom, avløp, installasjoner, sluk eller kjøkken, kan du få erstatning fra din borettslagsforsikring.

Kommer vannskaden fra rør under trykk, er det borettslagets bygningsforsikring som skal erstatte skadene i din leilighet.

Evakuering ved rørfornying i borettslag

For evakuering ved rørfornying i borettslag har du som medlem av borettslaget ifølge eierseksjonsloven verken rett til erstatningsbolig eller redusert avgift.

Det er kun ved skade som foreningen kan anses å ha forårsaket, for eksempel gjennom forsømmelse, at borettslaget kan bli erstatningspliktig.

Sjekk hvordan det fungerer i ditt tilfelle

For å unngå misforståelser og finne den beste mulige løsningen anbefaler vi at du snakker med din utleier eller borettslagsforening før renovering. Er du medlem i en leietakerforening, kan du også henvende deg dit for råd og støtte. Ikke gå glipp av å sjekke om du har mulighet til å få noen form for erstatning for merkostnader gjennom din innboforsikring.