Flytte boliglån, fast eller flytende rente – slik flytter du boliglånet til ny bolig!

Hvis du skal flytte et boliglån med fast rente før tiden er ute, vil du måtte betale en rentekompensasjon til banken du flytter boliglånet fra. Det er regulert hvordan denne skal beregnes, og du har rett til å spørre om hvor mye det vil koste, og banken må da raskt svare deg skriftlig. Før du flytter, sjekk alltid med din nåværende bank om de kan tilby deg samme rente, slik at du unngår å bytte bank. Du bør også sjekke en av sammenligningssidene for å se om du har fått en god boliglånsrente sammenlignet med den publiserte gjennomsnittsrenten.

Fastrentelån, bytte bank før tiden

Når du ønsker å innfri et fastrentelån før tiden, bør du starte med å spørre din nåværende bank om rentekompensasjonen. Dette viser hvor mye du trenger å betale. Nedenfor kan du lese mer om rentekompensasjon. Banken må så snart som mulig gi deg et estimat på hva det koster å avbryte lånet. Det er en forskjell på om du skal løse et lån med fast rente eller et med flytende rente. Et fastrentelån beregnes ut fra den gjenstående bindingstiden, mens et flytende lån med for eksempel 3 måneders fast rente kun beregnes rentekompensasjonen til den nærmeste avsluttede 3-månedersperioden. Det er derfor en fordel å ha kun flytende lån hvis du ønsker muligheten til å bytte bank eller planlegger å flytte før bindingstiden utløper på et lån. Å innfri et fastrentelån er nesten alltid dyrere enn et med flytende rente.

Flytte del av boliglån

Å flytte deler av et boliglån til en annen bank er veldig vanskelig. Teoretisk er det mulig, men i praksis hindrer bankene dette på forskjellige måter. Et boliglån er alltid knyttet til ett eller flere pantebrev, pantebrevene er bankens sikkerhet. De viser hvor stor del banken har rett til av din boligs verdi. Dette gjelder hvis du ikke kan betale lånet og din bolig skulle bli tvangssolgt. Hvis du har 5 pantebrev utstedt på din eiendom og har to lån, kan banken ha knyttet begge lånene til alle pantebrevene. Dette hindrer deg fra å flytte del av lån med tilhørende pantebrev til en annen bank. Det er også få banker som ønsker å ta imot et delt boliglån. Dette er ytterligere en grunn til at det er svært uvanlig å flytte deler av boliglånet.

Kan man da flytte deler av et boliglån til en annen bank? Det er svært vanskelig, så gå ut fra at det ikke er mulig. Derfor er det viktig at du ikke setter deg i en situasjon hvor banken låser deg med et fastrentelån over lang tid, noe som begrenser forhandlingsmulighetene dine hvis du i den andre delen har et lån med flytende rente.

Flytte med boliglån til ny bolig

Det kan ofte være en fordel å flytte boliglånet til din nye bolig. Banken din kan da la deg slippe å betale en eventuell rentekompensasjon. Du bør alltid sjekke med din nåværende bank om du kan flytte ditt eksisterende boliglån til din nye bolig, da dette ofte er fordelaktig. Spesielt hvis du samtidig sammenligner renter på en av sammenligningsnettstedene. Dette gir deg en god forhandlingsposisjon med din nåværende bank. Hvis du ønsker å flytte lån med fast rente og det er bindingstid på lånet, kan det bli kostbart med rentekompensasjon. Derfor bør du alltid sjekke med din nåværende långiver om du kan ta med deg ditt boliglån.

Flytte boliglån mellom banker

Bankene tjener på at det er vanskelig å flytte boliglån. Dette svekker din forhandlingsposisjon. Når du skal flytte, kan du nesten være nødt til å beholde din gamle bank fordi det koster for mye å flytte boliglånet til en ny (og billigere) bank på grunn av rentekompensasjonen. Så tenk nøye gjennom hvordan du strukturerer dine lån og hvilken frihet du kan skape for fremtidige forhandlinger og flyttinger av boliglånet!

Sammenlign boliglånsrente

Det er enkelt å sammenligne boliglånsrenter på nettet. Når du vurderer å flytte dine lån, eller hvis du flytter og dermed trenger nye boliglån, bør du alltid sammenligne boliglånsrentene hos bankene. I Norge kan du enkelt sammenligne bankenes listepriser mot gjennomsnittsrentene. Bankens listepris er den renten de offentliggjør, mens gjennomsnittsrenten er den renten de faktisk gir til kundene sine. For noen banker er det stor forskjell mellom disse to, noe som viser at det er gode muligheter for å prute med banken. Andre banker har mindre spillerom, og da er gjennomsnittsrenten og listeprisen omtrent det samme når du sammenligner boliglånsrenter.

Slik sammenligner du boliglånsrenter

Når du sammenligner boliglånsrenter, er det noen enkle ting du bør tenke på. For det første er det viktig at du sammenligner det samme hos forskjellige banker. Hvis du ønsker hele lånet ditt med flytende rente, sammenlign da boliglånsrenten med flytende rente hos alle banker. Har du bestemt deg for å binde lånet for en bestemt periode, bør du kun se på boliglånsrenten for den spesifikke bindingstiden, og så videre. Det er vanlig å ha en blanding av forskjellige bindingstider på boliglånet, noe som sprer risikoen ved potensielle renteendringer. Hvis du også har planlagt å ha forskjellige bindingstider på lånet ditt, er det naturligvis smart å sammenligne boliglånsrenter for flere forskjellige bindingstider og gjøre en beregning for hva det ville koste hos hver bank med den fordelingen du har tenkt deg.

Vi anbefaler at du vurderer å kun ha 3 måneders bundet rente hvis du og banken mener at du har denne muligheten. Historisk sett har det alltid vært billigere å ha flytende rente på lang sikt, og det er også veldig enkelt å sammenligne boliglånsrenten.

Hvilke tall skal du bruke når du sammenligner boliglånsrenter

I 2015 vedtok Finanstilsynet at alle banker er forpliktet til å offentliggjøre gjennomsnittsrenten som deres kunder har tegnet boliglån til. Dette betyr at det finnes to forskjellige tall å se på når man sammenligner boliglånsrenter. For det første de tradisjonelle listeprisene, altså de prisene som banken historisk har publisert som kostnaden for å låne penger. En sammenligning med listepriser kan sammenlignes med en prislapp en selger setter på en vare på et loppemarked. Det andre tallet som bankene nå er forpliktet til å offentliggjøre, og som du som kunde kan (og bør) ta hensyn til, er altså gjennomsnittsrenten. Dette kan sammenlignes med prisen som kundene på loppemarkedet i gjennomsnitt har forhandlet seg frem til.

Banken har altså sin egen prisliste som de bruker i forhandlingene. Nå er de også forpliktet til å publisere de prisene som deres kunder faktisk har fått. Vårt tips når du sammenligner boliglånsrenter er å se på begge disse tallene. Etter dette kan du ta en beslutning om hvilke banker du kan tenke deg å forhandle boliglån med. Det er selvfølgelig ikke mulig å forhandle boliglån med alle banker. Derfor er det viktig at du sammenligner boliglånsrenter før du går inn i forhandlinger med en eller kanskje to banker.

Hvordan bør du legge opp boliglånet ditt?

Den optimale bindingstiden for boliglån kan man bare vite i ettertid. Hvis du binder lånet ditt for en periode, vet du hva du må betale hver måned. Selvfølgelig tar banken betalt for risikoen de påtar seg ved at rentene kunne stige mer enn det du har bundet til. De siste 30 årene har det alltid vært lønnsomt å ikke binde lånet. Våren 2019, da dette ble skrevet, var det litt uvanlig. Den bundne renten for 2 år var omtrent like høy som den flytende renten. Men hvis du binder lånet, koster det å løse det tidlig. Vanligvis er en fast rente litt høyere enn en flytende rente. Så du kan velge å ta det flytende lånet og sette av forskjellen på en egen bankkonto. Slik kan du selv utnytte sparingen din hvis den flytende renten går opp.

Hva er den beste måten å legge opp boliglånet på?

Det beste måten å legge opp et boliglån på kan ikke sies sikkert siden hver situasjon er unik. Men hvis du kan unngå å bli låst til en bank over lang tid, kan det være gunstig for forhandlingene. Hver låntakers situasjon er unik, men generelt sett er et boliglån med flytende rente historisk sett oftest billigst i det lange løp. Hvis du har små økonomiske marginer, kan det være verdt å binde boliglånet ditt.

Forhandle om boliglån, hvordan går du frem?

Når du har sammenlignet forskjellige bankers boliglånsrenter og vurdert dine øvrige preferanser for ulike banker, er det sannsynligvis på tide å forhandle om boliglån. For de fleste er ikke dette helt enkelt. Men hvis du har gjort forarbeidet ditt og sammenlignet boliglånsrenter, kan det være mange tusen kroner å spare på å forhandle.

Å forhandle om boliglån handler i liten grad om retoriske triks, men snarere om å legge frem faktiske data. Her forteller vi derfor om hvilke fakta som kan være vesentlige når du skal forhandle om boliglån:

1. Andre bankers priser. Banker ønsker selvsagt å beholde kunder, og ved å henvise til andre bankers mer gunstige boliglånsrenter kan du få ned din egen rente siden banken ikke ønsker å miste deg til en konkurrent. Bruk både andre bankers listepriser og deres gjennomsnittspriser i forhandlingene.
2. Den potensielle bankens gjennomsnittsrente. Sørg for å være oppdatert på gjennomsnittsrenten i banken du skal forhandle boliglån med. Blir du tilbudt en høyere rente, referer til at flertallet av kundene ser ut til å få en mye bedre rente enn det du selv blir tilbudt. Husk også at gjennomsnittsrenten nettopp er et gjennomsnitt, og at omtrent halvparten av kundene i banken har enda bedre boliglånsrenter enn det som rapporteres.
3. Din egen inntekt og andre eiendeler. Banken baserer sin rente til deg på hvor stor risiko de opplever det er å låne ut penger til deg. Har du høy inntekt og mange andre eiendeler som kan omgjøres til likvide midler, bruk dette i forhandlingene.
4. Boligen du skal kjøpe. Verdien av boligen og det prosentvise beløpet du ønsker å låne fra banken er et sentralt punkt i forhandlingene. Er boligen verdt mye, beliggende i et område hvor risikoen for fallende boligpriser er lav, og hvis du i tillegg ikke belåner boligen maksimalt, er dette alle faktorer du bør bruke i en forhandling.

Effektive argumenter for å prute på boliglån

Hvis du skal prute på boliglån, trenger du gode argumenter. Vi i Moveria mener at du alltid bør sammenligne renter med andre banker slik at du kan referere til dem. Enten ser du kun på publiserte gjennomsnittsrenter, eller så går du til et av nettstedene hvor du har mulighet til å få en sammenligning av boliglånsrenter fra flere banker. Da kan du alltid argumentere for at du kan få bedre rente i en annen bank og at du er villig til å bytte bank for å oppnå dette.

Hvis din bolig har steget mye i verdi, er det et godt argument for å prute på renten på ditt boliglån. Når du lånte, kanskje du gjorde det til 85% av verdien, men hvis boligens verdi har økt, kanskje du nå bare låner til 50% av boligens verdi. Dette er et meget godt argument for banken for å prute på renten på ditt boliglån.

Bankene er alltid interessert i å selge inn så mange produkter til deg som mulig. Når bankmannen tror at dere er ferdige med renteforhandlingene på boliglånet, bør du stille spørsmålet: «Finnes det noe annet jeg kunne gjøre så at du kan senke renten litt til, for eksempel øke min sparing?» Oftest finnes det da mulighet for å senke renten litt til.

Forhandle boliglån og prute uten direkte kontakt med bankene

Du trenger ikke å ha direkte kontakt med bankene for å få en god rente. Du kan i dag bruke ulike nettjenester for å få hjelp til å forhandle boliglånsrenten din, eller du kan delta i gruppeinnkjøp av boliglån. Det har blitt rapportert i Dagens Industri at omtrent halvparten aldri har forhandlet sin boliglånsrente. Hører du til disse, bør du definitivt vende deg til en ekstern nettjeneste, da du oftest sparer penger på dette, og det kan på sikt bli mye penger. De fleste tjenester tar bare en kredittopplysning og sjekker deretter med flere banker. Dette sparer deg for tid samtidig som det legger press på din nåværende bank, bare det at de vet at du konkurransesetter dem kan ofte senke din rente.

Boliglånsrenter – flytende eller fast?

Fast rente på boliglån

Fast rente kan føles trygt og praktisk fordi du vet hvor mye du kommer til å betale hver måned gjennom hele bindingstiden. Hvis du får anledning til å binde renten på et lavt nivå og du vet at du kommer til å bo der en stund, kan dette være et fordelaktig alternativ. Tenk imidlertid på at hvis du ønsker å selge før bindingstiden er ute, risikerer du å måtte betale rentekompensasjon. Planlegging er derfor alfa og omega med fast rente. Ved å binde renten betaler du også for bankenes feilmarginer. Disse feilmarginene gjør de i sine beregninger for den tiden lånet er bundet. Flertallet av eksperter anbefaler i de fleste tilfeller at man ikke binder sin boligrente for en altfor lang periode. Dette fordi man ofte ikke kan være sikker på hvordan fremtiden vil se ut.

Flytende rente på boliglån

Å velge flytende rente er nesten alltid det mest økonomiske alternativet i det lange løp. Hvis du er bekymret for at renten skal skyte i været, kan du velge å spare de pengene som tilsvarer renteforskjellen fra et fast lån på en egen konto. På denne måten er du sikret hvis en renteøkning skulle skje. Husk at du også kan forhandle om renten for ditt flytende lån.

Blandet fast og flytende rente

En kombinasjon kan være et alternativ hvis du ikke føler deg helt trygg med 100 % flytende rente. Lås ikke det faste lånet for en altfor lang periode. Dette er i tilfelle du oppdager at du tjener mer på å ha hele lånet flytende. Kanskje ønsker du å bytte. Du får også flere anledninger til å forhandle om den faste renten. Dette gjelder hvis lånet ikke er bundet over en lengre periode. Tenk også på at den flytende delen vanligvis ikke kan flyttes til en annen bank. Dermed sitter du ikke i en god forhandlingssituasjon før det faste lånet går ut. Bankene anbefaler ofte en blanding av fast og flytende rente nettopp av denne grunnen.

Ulike bindingstider på dine fastrente boliglån

Bankene liker å foreslå at du deler opp ditt fastrente boliglån i ulike bindingstider. Det lengste lånet kan være på 5 år eller mer. Dette betyr at når ett fastrente boliglån utløper, har du noe annet som pågår, noe som gjør at du ikke kan bytte bank uten å betale rentekompensasjon. Din forhandlingsposisjon er da veldig dårlig. Hvis du for eksempel deler opp de faste lånene i 3 lån med løpetider på 2 år, 3 år og 5 år, er det først etter 30 år at lånene utløper samtidig, og du kan da bytte bank uten å måtte betale rentekompensasjon!

Rentekompensasjon – beregn den selv

Rentekompensasjon kan enklest beskrives som et gebyr for den som velger eller tvinges til å bryte et fastrente lån. Dette kan skje hvis du trenger å frigjøre kontanter. Kanskje du skal selge din bolig. Eller det kan være fordi du ønsker å bytte bank. I begge disse tilfellene vil du bryte ditt lån. Hvis du da har et lån med fast rente, må du betale det som kalles rentekompensasjon. Hvor mye du må betale avhenger av flere faktorer. Disse inkluderer hvor stort lån du har og hvor høy rente du har. Det avhenger også av hvor lang tid det er igjen på det faste lånet. I tillegg spiller sammenligningsrenten en rolle.

Det er også verdt å være oppmerksom på at hvis du har en del av lånet ditt med fast rente og en del med flytende rente, er det i prinsippet ikke mulig å flytte bare den flytende delen. Du er altså på denne måten låst til banken din.

Din rentekompensasjon beregnes slik: Gjelden * gjenstående tid (i år) av bindingstiden * renteforskjellen (kundens rente minus sammenligningsrenten) Sammenligningsrenten beregnes som boligobligasjonsrenten + 1 %. For et lån på 1 million kroner, med to år igjen av bindingstiden, med en rente på 2,5 % og en boligobligasjonsrente på 1 %, gir en rentekompensasjon på: 1 000 000 * 2 * (2,5 – 2) = 10 000 Det koster altså 10 000 kroner å bryte det fastrente lånet. Lærdommene man kan trekke fra dette er at faste renteperioder er en utmerket måte for bankene å binde kundene til seg, og at hvis man er usikker på hvordan ens økonomi vil utvikle seg og ikke vet om man har råd til å binde pengene sine i en bolig, er det (som så mange har sagt før) dumt å belåne seg til høye beløp.

Sammenligne boliglånsvilkår

Et boliglån kan vanligvis avtales med en bank, men kan også tegnes gjennom en låneformidler. For deg spiller det ikke så stor rolle, det viktige er at du forstår å sammenligne vilkårene for boliglånene som tilbys deg. Noen uttrykk du trenger å ha oversikt over når du leser vilkårene:

Løpetid eller kredittid

Dette er perioden fra du tegner lånet til det skal være betalt. Dette kalles noen ganger kredittid. Vanligvis har boliglån lang løpetid, for eksempel 30 år, men oftest blir lånet innfridd tidligere, i forbindelse med at du bytter bolig.

Vilkårsperiode

Dette er perioden dine lånevilkår gjelder for, sørg for å holde oversikt over dette og merk det i kalenderen din. Noen av de store bankene har tidligere gitt gode rabatter, men bare i en kortere periode. Vilkårsperioden skal alltid fremgå av boliglånavtalen din.

Rentebindingsperiode

Dette er perioden renten er fast (bundet). For lån som kalles «flytende» i dag, er det oftest en rentebindingsperiode på 3 måneder, der rentenivået ditt oppdateres hver tredje måned og i mellomtiden er den bundet.

To boliglån samtidig, er det mulig?

Du kan ha to boliglån samtidig, men da må du ha veldig god økonomi slik at banken tillater det. Hvis du kjøper en ny bolig før du rekker å selge den gamle, kan du trenge finansiering. Det finnes noe som kalles overgangslån. Du kan få dette hvis du har en kjøper til din gamle bolig, men vedkommende ikke har betalt ennå. Banken krever oftest at du har en underskrevet avtale. Avtalen skal vise at du skal få betalt og når. Da er det mulig å få et overgangslån. Så du kan ha to boliglån samtidig. Men da må du være solid kredittverdig. Eller du må ha en underskrevet avtale fra en kjøper av din gamle bolig.

Flytte til utlandet med lån

Hvis du flytter til utlandet og har lån, har du samme ansvar for å betale som om du bodde i Norge. Hvis du har flyttet til utlandet og ønsker å bytte bank for boliglånet ditt, husk at ved en kredittvurdering kan du bli bedømt annerledes risikomessig enn da du bodde i Norge. Låneløfte kan være vanskeligere å få hvis du skal flytte til utlandet.

Flytte boliglån, faste eller flytende – oppsummering

Du bør alltid utfordre din nåværende bank ved å sammenligne bankenes listepriser. Er din rente over listeprisene, spør hvorfor og sammenlign boliglånsrentene på noen av de mange nettstedene som finnes. Husk at hvis det er noe du bør bruke tid på i din privatøkonomi, er det dine lån!

Skal du flytte, kan det også være interessant å lese vår artikkel om å flytte med bredbånd. Lykke til!