Budgivningstaktikk og strategi og hva du bør tenke på ved kjøp av bolig
Denne veiledningen gir deg innsikt i strategier og triks for budgivning, samt reglene som faktisk gjelder. For de som foretrekker en rask oppsummering:
Gi så lite informasjon som mulig til eiendomsmeglere og andre interessenter om hva du er villig og i stand til å betale. Sett en personlig grense fra starten.
5 raske tips for budgivning på bolig eller hus:
- Sjekk hva andre har betalt tidligere i området.
- Bestem hva du er villig til å betale og hold deg til det.
- Velg gjerne et ujevnt tall som ditt maksbud.
- Avslør så lite informasjon som mulig for meglere og andre budgivere, for eksempel ved konsistent budøkning.
- Avslutt når du har nådd grensen din; det kommer alltid nye objekter.
Budgivning: Ting å tenke på og hvordan det foregår
Budgivning skjer både for hus og leiligheter (borettslag/eierseksjoner), og det foregår som en auksjon for at selgeren skal kunne få maksimalt betalt. Budgivningen foregår vanligvis slik at man under visningen melder sin interesse for boligen. Oftest er det en eiendomsmegler som håndterer budgivningen, og det er en slags grunnpris/akseptpris som er det laveste nivået selgeren sier seg villig til å akseptere. Det hender dog at selgeren er villig til å selge under denne prisen hvis ingen er villige til å betale mer…
Gjennom megleren rapporterer de forskjellige interessentene sine bud, og de får tilbakemeldinger via e-post, telefon, SMS eller en nettside om de andre budgivernes bud. Til slutt, når det ikke kommer flere bud, er budgivningen over. Nedenfor forklarer vi hvilke regler som gjelder.
Før budgivning:
Sørg for å være tilgjengelig for megleren gjennom hele budgivningsprosessen, og gi beskjed hvis du ikke kan være det. Dette er viktig for å unngå at megleren får et dårlig inntrykk av deg. Det er også viktig å informere megleren om at du har finansieringen klar, for eksempel gjennom et lånetilsagn, men ikke avslør beløpet. Jo mindre selgeren og megleren vet om hvor mye du kan betale, jo bedre.
Budgivningsstrategier og taktikker
Det er vanskelig å fastslå hvilken taktikk ved budgivning som er optimal, men vi skal forsøke å klargjøre de ulike taktikkene som finnes og se på fordelene og ulempene ved disse.
Først ønsker vi å gi noen generelle tips du bør følge før du starter en budgivning. Det første og viktigste tipset er å sette en egen prisgrense. Det betyr en pris du under ingen omstendigheter vil gå over. Gjør dette rett etter at du har vært på visning, sett boligen, området og foreningens årsrapport. Dette er viktig for å unngå å bli revet med i budgivningens hete, noe som ofte fører til at man ikke vurderer boligen rasjonelt, men heller blir dratt med i en følelsesmessig konkurranse. Det er mye smartere å gi seg og heller satse på neste bolig.
Det andre tipset vi hos Moveria ønsker å dele med deg når det gjelder budgivning, taktikk og prissetting, er også sterkt knyttet til å sette din egen prisgrense. Når du setter prisgrensen, sørg for å inkludere en buffer for renteøkninger og kanskje også en eventuell økt avgift hvis det er en borettslagsleilighet. Selv om renten for øyeblikket er veldig lav, må man være klar over at den før eller senere vil øke. Beregn derfor et slags «verst tenkelige scenario» når du kalkulerer hvor mye du har råd til å låne. Hva skjer hvis renten øker til fem prosent? Har du fortsatt råd til å bo i den planlagte boligen da? Hvis svaret er ja, har du en god buffer og kan trygt by til du når din prisgrense. Er svaret nei, vær forsiktig og se nøye over din økonomi og de utgiftene du forventer å ha de kommende årene.
Når det gjelder ulike budgivningstaktikker, er det spesielt to som dominerer.
Den første er den såkalte «minimale økningen». Denne budgivningstaktikken fungerer slik at spekulanten byr det minst mulige over det nåværende høyeste budet. Hvis det høyeste budet for øyeblikket er en million, byr man en million + minste tillatte økning.
Fordelen med denne budgivningstaktikken er at det ikke vil være noe gap mellom det vinneren byr og det nest høyeste budet. Det er derfor ingen risiko for å overby når man bruker denne taktikken. Den ville vært optimal hvis alle spekulanter hadde satt et prisloft og bydd til dette taket ble nådd. Den spekulanten med høyest prisloft ville da ha vunnet med minst mulig margin til nestemann.
Ulemper og andre strategier i budgivning
En av ulempene som diskuteres med taktikken «minimal økning» er at den kan trekke til seg unødvendig mange budgivere tidlig i budgivningen. Budgivere som kanskje ikke var så interesserte i utgangspunktet, kan se en mulighet til å gjøre et kupp på grunn av de små prisøkningene. Dette kan ofte føre til et høyere sluttpris. Det er også slik at ikke alle budgivere setter et pristak, og denne typen budgivning kan da lett bli til et budgivningskrig der vinnerinstinkt og «siste sjanse»-følelser driver prisen til unødvendig høye nivåer. Mange små økninger blir ikke oppfattet som like store som få store økninger. 10 000 kroner økt 20 ganger blir aldri oppfattet like alvorlig som en økning på 200 000 kroner én gang. Av denne grunn kan prisen oppfattes som lavere når det har skjedd mange små økninger.
Vår konklusjon er at denne type taktikk passer best når det er få og seriøse budgivere. Hvis man vet at det bare er 2-3 budgivere igjen i løpet, er det sjelden grunner til å øke budet mer enn det minste tillatte beløpet. Man risikerer da å øke mer enn nødvendig.
En annen vanlig budgivningstaktikk er «stor økning» eller å chockhöja budet, en form for skremmetaktikk der et bud langt over det nåværende høyeste legges. Målet er å vise andre interessenter at det ikke er noen vits i å by fordi man virkelig ønsker boligen.
Fordelene med denne budgivningstaktikken er at man umiddelbart kan danne seg et bilde av hvor mange seriøse spekulanter det er. Det kan også avskrekke kjøpere, siden noen kan føle at boligen vil bli dyrere enn hva de har råd til. Man minimerer også risikoen for å havne i et budgivningskrig. Det blir også veldig tydelig for andre budgivere hvor mye prisen har økt, noe som kan ha den ønskede effekten at prisen oppfattes som høy.
Ulempene med denne budgivningsstrategien er selvfølgelig at det finnes en risiko for at man betaler mer enn nødvendig. Kanskje var det ikke mer enn én annen budgiver på boligen, og denne hadde kanskje et pristak langt under budet du la.
Sammenfattende kan man si at det ikke finnes noen optimal taktikk for å få den laveste prisen. Det kan lønne seg å gamble med en stor budøkning, men den sikreste og mest vanlige taktikken er å gjøre små økninger til alle konkurrenter har gitt opp. En kombinasjon av de to, der man først gjør en stor økning for å skille klinten fra hveten og deretter øker sakte med de gjenværende mer seriøse interessentene, er heller ikke helt uvanlig.
Psykologien bak budgivning
Budgivning er i stor grad psykologi. Det at den som vinner en budrunde kalles en «vinner» kan virke merkelig, for det er langt fra alltid at vinneren har gjort den beste handelen. Det finnes noe som kalles «vinnerens forbannelse», fordi det kan hende at vinneren har latt seg rive med og betalt for mye sammenlignet med lignende objekter på markedet. Det handler ofte om at den som betaler mest, er den som har størst tro på verdien av huset eller leiligheten. Det er vanligvis den som tror boligmarkedet vil utvikle seg mest, eller den som har en personlig verdi knyttet til eiendommen, som vinner. Dette kan være fordi personen verdsetter beliggenheten høyere enn andre, kanskje fordi det bor slektninger i nærheten. Men oftest er det den som har det mest positive synet som vinner. Det er ikke uvanlig at det er to som byr mot hverandre lenge etter at de andre har trukket seg, noe som ofte er et tegn på at noen er i ferd med å oppleve vinnerens forbannelse.
Når dette skrives, i juni 2016, har vi hatt et boligmarked som har steget jevnt over lang tid, noe som får mange til å tro at det alltid vil være slik. De som da ender med å by litt for høyt, har bare måttet vente litt før markedets verdi har nådd det de betalte. Historisk sett har det ikke alltid vært slik, for eksempel står Danmarks marked på samme nivå som i 2004. Da er det ikke gunstig å ha betalt for mye.
Statistisk sett er det ofte førstegangsbudgivere som overbyr, fordi de ikke er like vant som andre budgivere til å tolke signalene når andre trekker seg og det bare er to igjen. Jo flere som er med i en budrunde fra starten, jo større er sannsynligheten for at noen blir med til en lang duell på slutten. Det viktigste er at du har satt din makspris og at du vet hvorfor du er villig til å betale det beløpet. Hvis du ikke vet det, men bare byr fordi andre gjør det, så er det et problem…
At mange er med og byr kan også være bra hvis du bruker informasjonen du får fra dette. Når mange budgivere trekker seg på et visst nivå, er det på tide å tenke seg om; kanskje er det her det reelle markedsverdien ligger. Men du kan være uheldig og det finnes en som er desperat etter å kjøpe denne leiligheten. Hvis det er mange budgivere opp til et visst nivå, kan det være et godt tegn på at du sannsynligvis vil kunne finne noen som er villig til å kjøpe for dette beløpet senere, hvis du trenger å selge kort tid etter kjøpet. Dette kan være nyttig å vite for din økonomiske planlegging.
Budgivningsregler og vilkår
Vanligvis gjelder disse reglene ved budgivning i 2019. Hvis du spør megleren, kan du ofte få tilgang til disse vilkårene før budgivningen starter.
Eiendomsmegleren er pliktig til å presentere alle interessenter og deres bud for selgeren. Dette gjelder uansett om budgiveren har fulgt meglerens instruksjoner for hvordan et bud skal avgis eller utformes.
Megleren skal informere om, og eventuelt hvordan, man som budgiver kan følge budgivningens forløp. Merk at megleren ikke er pliktig til å offentliggjøre alle innkommende bud. Se nedenfor om for eksempel skjulte bud.
Senest på overtakelsesdagen skal kjøperen av boligen få tilgang til en såkalt budliste. I en budliste skal alle bud som har kommet inn på boligen, registreres.
Et boligkjøp er juridisk bindende først når både kjøper og selger har signert kjøpekontrakten. Før dette kan begge parter trekke seg fra avtalen.
Utover disse finnes det ikke noen generelle regler for budgivning. Lovverket regulerer ikke hvordan en budgivning skal foregå, og det er opp til aktørene i budgivningen å bestemme. Dette betyr at det er selger og megler som styrer hvordan budgivningen utføres. En kjøper har sjelden eller aldri noe å si når det kommer til regler og utforming av budgivningen.
Det er uvanlig, men det forekommer at budgivere bruker andre forhandlingsmidler enn pris. Man kan for eksempel i sitt bud legge inn løfter om for eksempel rask overtakelse. Megleren er pliktig å også rapportere denne typen forbehold til selgeren. Selgeren kan deretter velge å akseptere et bud med spesifikke forbehold, i stedet for det høyeste budet. Selgeren er aldri bundet til å akseptere det høyeste budet, men kan velge bud basert på sine egne premisser.
To typer budgivning: Åpen og lukket
Åpen budgivning er den mest vanlige formen. Den fungerer slik at alle som ønsker, får delta og by. Alle budgivere ser hverandres bud og kan by over hverandre. Ofte skjer budgivningen via SMS og e-post. Hver budgiver blir informert når det kommer inn et nytt høyeste bud. Budgivningen fortsetter til ingen ønsker å by over lenger.
En lukket budgivning fungerer slik at en regulert gruppe interessenter skriver ned sitt bud og sender det til megleren. Dette skal skje innen en fastsatt tid, og alle bud skal åpnes/annonseres samtidig. Selgeren kan deretter velge mellom de forskjellige budene. Enten aksepterer vedkommende et bud, eller så avvises alle budene. Lukket budgivning forekommer svært sjelden.
Skjulte bud ved budgivning på boliger
Det blir stadig vanligere at budgivere kommer med såkalte «skjulte bud». Dette innebærer at budgiveren stiller krav om at selgeren ikke får opplyse om budet til de andre budgiverne. Dette kan være både positivt og negativt. Hvis man ikke ønsker å drive opp en budrunde, kan man legge inn et skjult bud som er høyere enn alle andre og betinge at det ikke skal meddeles de andre budgiverne, da gjelder ikke budet lenger. Dette setter selgeren og megleren i en vanskelig situasjon; når budgivningen er over kan et rapportert høyeste bud ikke være det budet som vant budgivningen. Juridisk sett er dette ikke et problem siden selgeren står fritt til å selge til hvem vedkommende vil, men det kan likevel føles bittert for de som trodde de hadde lagt det høyeste budet. Hvis du ønsker å legge et skjult bud, bør du sørge for å betinge at budet ikke gjelder hvis megleren eller selgeren informerer om det, og sett gjerne en tidsfrist for hvor lenge det skjulte budet gjelder, da har du sannsynligvis størst mulighet til å få mest ut av ditt skjulte bud.
Bud er ikke juridisk bindende før avtale er signert
Ved budgivning er budene gjeldende først når både kjøper og selger har signert kjøpekontrakten. Selv om det er unødvendig, umoralsk og kan sette den andre parten i en vanskelig situasjon, finnes det ingen regler eller lover som hindrer en part fra å trekke seg, selv etter at et bud er lagt. Ikke engang om du har gitt et bud skriftlig, er det bindende. Dette reguleres av jordskifteloven og borettslagsloven.
Budgivning før og etter visning
Det finnes ingen regler som bestemmer om budgivning skal skje før eller etter visning. På markeder hvor det er stor etterspørsel etter boliger, skjer det ofte at budgivning foregår allerede før visning. En taktikk kan da være at du legger et bud litt under hva du vurderer som markedsmessig pris og betinger at det må aksepteres før visning. Da kan selgeren være tilbøyelig til å akseptere budet på grunn av risikoen for ikke å få like mye betalt når visningen først er gjennomført. Forskning viser at de fleste mennesker synes det er verre å risikere å tape enn å chansere og vinne, selv om sannsynlighetene ville være de samme. Det er imidlertid ingen idé å legge et skambud med tidsbegrensning, da det ikke gir noen grunn for kjøperen til å akseptere det.
Budgivningen avsluttet
Selgeren har alltid rett til å vurdere alle tilbud fritt, det vil si at selgeren har rett til å selge til hvem vedkommende ønsker, uavhengig av om vedkommende har lagt det høyeste budet eller ikke (med mindre noe annet er regulert i en avtale, noe som er uvanlig). Dermed kan en budgivning ende med at selgeren velger å selge til en person som ikke la det høyeste budet, men som kanskje har lagt det beste budet for selgeren. Dette kan være forhold som at overtakelsen kan skje raskere eller at kjøperen tilbyr seg å overta huset som det er, uten behov for flyttevask.
Et vanlig spørsmål er «hvor lenge varer en budgivning», og svaret er at den varer til den er ferdig. Det er opp til selgeren og megleren å avgjøre når det ikke kommer flere og bedre bud. Hvis en budgivning trekker ut i tid, er det en risiko for at budgiverne trekker seg. Det er vanlig at det i reglene for budgivning er satt opp en betingelse om at når det ikke har kommet noen nye bud innen en viss tidsramme, for eksempel 24 timer, så anses budgivningen for å være avsluttet. Den eneste som egentlig kan avgjøre om en budgivning er ferdig, er selgeren – når vedkommende er fornøyd, er budgivningen over!
En budgivning som drar ut kan ha mange årsaker, men det er ingenting som hindrer deg i å sette en tidsfrist for hvor lenge dine bud gjelder for å legge press på selgeren. Årsaken til at en budgivning drar ut kan ofte være at andre kjøpere venter på tilbakemelding fra egen salgsprosess eller fra banken.
Hva skjer hvis noen trekker seg fra budgivningen eller trekker tilbake et bud?
Når noen trekker seg fra budgivningen og det er flere enn deg igjen, fortsetter budgivningen vanligvis som før. Det samme gjelder hvis noen trekker tilbake et bud. Det finnes imidlertid ingen lovmessige krav som foreskriver hva som skal skje. Hvis du mener at budgiveren som trekker seg har påvirket budgivningen betydelig, kan du be om at budgivningen starter på nytt. Det er opp til selgeren og megleren å ta en avgjørelse om hva som skal gjøres. Hvis du er alene igjen etter at den andre budgiveren trekker tilbake sitt bud, og det var det høyeste, er det ingenting som sier at du må stå ved ditt bud som var det nest høyeste. Vi i Moveria anbefaler at du i det minste legger et nytt bud på samme nivå som da dere var tre igjen som budet på huset eller leiligheten.
Du har vunnet budrunden – Hva skjer nå?
Megleren tar kontakt med deg, og en skriftlig avtale skal inngås, da muntlige avtaler ikke gjelder i eiendomshandler. Dere signerer avtalen hvor det fremgår hva dere har kjøpt, fra hvem og til hvilken pris, samt vilkår som for eksempel overtakelsesdato. Hvis det er en borettslagsleilighet, må borettslaget godkjenne deg som medlem før kjøpet kan gjennomføres. Er det et hus, er det vanlig at en inspeksjon er blant vilkårene. Megleren sender over avtalen til borettslagets styre for godkjenning. Før dette har du vanligvis betalt et depositum på 10%, som du får tilbake hvis borettslaget ikke skulle godkjenne deg som medlem. På overtakelsesdagen sørger megleren for at dere har fått tilgang til nøkler og annen nødvendig informasjon slik at dere kan ta boligen i bruk. Før dere får nøklene, utføres en sluttoppgjør, lånedokumenter gjennomgås, kjøpebrev skrives for tinglysning hvis det gjelder et hus, og så er det klart for overlevering av nøkler. Husk også at fra denne dagen bør du ha en forsikring på boligen.
Budgivning med og uten lånetilbud
Du kan delta i en budrunde både med og uten lånetilbud, men megleren og selgeren kan kreve at du har et lånetilbud eller kan vise til at du kan finansiere boligen for å få delta i budgivningen. Tenk da på å avsløre så lite som mulig for selgeren og megleren om hvor stort lånetilbudet ditt er, jo mindre informasjon de har, desto mindre vet de om hva du kunne ha betalt.
Juks under budgivning
Juks forekommer ved budgivning, men det er svært sjelden det kan bevises. Det som oftest kan mistenkes, er at selgeren eller megleren har brukt stråmenn som har lagt inn bud for å drive opp prisen. Flere meglere har kundeombud som kan undersøke en budrunde hvis du mistenker juks. Du har ikke rett til å få ut listen med de andre budgiverne, men dette kan meglernes kundeombud få tilgang til. Hvis du mistenker juks og ikke mener at prisen er akseptabel, er din beste mulighet å trekke tilbake budet ditt. Budet er ikke juridisk bindende før avtalen er underskrevet, så du har all rett til å legge inn et lavere bud eller helt trekke deg fra kjøpet.
Budgivning – Hvordan foregår det?
Det vanligste ved en budrunde er at det foregår slik:
Visning av boligen – Enten åpen visning på noen forskjellige tidspunkter eller privat visning der interessentene melder seg til megleren for en visning av boligen.
Budgivning – Etter visning melder interessentene sin interesse for å by på boligen. En budrunde starter. Dette skjer oftest via e-post og SMS, og alle som har meldt seg som interessenter får oppdateringer når det kommer inn et nytt høyeste bud.
En kjøper – En vinner av budrunden utpekes og selgeren aksepterer kjøperens bud. En muntlig avtale er gjort.
Lånetilbud – Megleren kontrollerer med banken at kjøperen har tilgang til de nødvendige midlene for å kjøpe boligen.
Kjøpekontrakt signeres – En kjøpekontrakt med alle vilkår, som for eksempel overtakelsesdato, signeres. Dette skjer oftest på meglerens kontor hvor både selger og kjøper er til stede. Nøkler kan overleveres nå eller senere. Kjøpet er nå juridisk bindende.
Siden det som nevnt ovenfor ikke finnes så mange regler ved budgivning, kan hendelsesforløpet variere fra kjøp til kjøp. Det viktige er at alle parter, og spesielt megleren, er tydelige på hvem som skal gjøre hva og når det skal skje.
Budgivning – Hvor mye skal man øke?
Hvis du har lest om de forskjellige strategiene for budgivning ovenfor, har du fått en ide om hvor mye du bør øke. Ofte har selgeren satt en grense for minste budøkning, men det er ingenting som hindrer deg fra å bryte denne regelen. Megleren må melde alle bud til selgeren uavhengig av om du følger de oppsatte budreglene eller ikke. Hvis man ser på de åpne budrundene på nettsteder som Finn.no, kan man observere at de fleste gjennomførte kjøpene skjer ved at noen er rask med motbud litt over de andre interessentene. Å hele tiden øke budet med like mye kan også være smart da du avslører så lite som mulig om du nærmer deg din grense eller ikke. Det er vanlig at når kjøpere nærmer seg sin grense, eller til og med har passert den, så reduseres budenes størrelse, noe som gir deg god informasjon om at det sannsynligvis snart er nær ved at den interessenten trekker seg fra budrunden.
Hva innebærer akseptpris, utgangspris og markedspris ved budgivning
Akseptpris eller akseptert pris er prisen selgeren indikerer at de er villig til å selge for, men det er fritt for en kjøper å legge inn et lavere bud. Bruken av akseptpris har avtatt i annonser fordi mange meglere på en useriøs måte har satt et for lavt akseptpris for å tiltrekke seg mange budgivere. Utgangsprisen nevnes noen ganger når akseptpris ikke finnes, og er rett og slett prisen boligen er annonsert for. Dette gir en indikasjon på hva selgeren forventer, men det forekommer at selgere og meglere setter en svært lav pris i annonsen (lokkpris) for å få mange til å starte en budgivning. Markedsprisen er prisen markedet er villig til å betale for denne boligen på det gitte tidspunktet. Nøyaktig når budgivningen er over, er markedsprisen det samme som slutprisen. Men markedsprisen kan raskt påvirkes av mange faktorer som økonomiske konjunkturer og rentenivå. Mer langsiktige faktorer er beliggenheten og type bolig.
Hva er riktig slutpris ved en budgivning?
Riktig pris er den prisen noen er villig til å betale. Likevel, hvis man sammenligner med lignende boliger i samme område, kan man sammenligne kvadratmeterpris, tilstand, og mer. Dette viser bare hva andre tidligere har vært villige til å betale, og gir en indikasjon på hva andre kan være villige til å betale i fremtiden. For mindre enn ti år siden sank boligprisene i Danmark med 35 % over tre år, og prisene har stort sett ikke steget siden da. Mange er enige om at dette også kunne skje i Norge, spesielt i storbyområdene. På et fallende marked kan det være veldig vanskelig for selgere og kjøpere å bli enige om hva som er en markedspris, siden selgere ser hva andre har fått bare måneder før og mange ikke regner med at boliger kan falle i verdi.
En avgjørende faktor for hva folk er villige til å betale er deres personlige preferanser, dessverre har de fleste lignende smak og foretrekker for eksempel utsikt over sjøen fremfor et tettbygd område. Det går også trender i hvilke hus og leiligheter som er mest populære. Den som liker boliger fra millionprogrammet, kan få en bedre kvadratmeterpris enn de som foretrekker hus fra 30-tallet med stor tomt. Dette er en faktor å vurdere, finnes det noe som er viktig for deg, men ikke for andre, og finnes det faktorer som er viktige for mange andre, men ikke for deg? Da bør du sikte deg inn på de objektene som har dine faktorer, men ikke så mye av det som mange andre er interesserte i.
Strategi for budgivning – fordypning
Du kan alltid krydre budene dine med noe som ikke koster deg noe, men som kan ha verdi for selgeren. Megleren er sjelden interessert i dette siden de vanligvis får provisjon basert på kjøpesummen. Men megleren må meddele alle bud, også de som ikke følger de oppsatte reglene.
Eksempler på vanlige måter å få selgeren til å selge til nettopp deg:
- Gi inntrykk av en problemfri prosess: Mange selgere, spesielt av hus, er redde for å senere få problemer med at kjøperne kontakter dem og krever penger tilbake for det ene eller det andre. Selv om kjøperen tar feil, tar dette energi fra selgeren, noe som gjør at de fleste er villige til å akseptere en lavere pris for å unngå potensielle fremtidige problemer.
- Tilpasset overtakelsesdato: Enten tidligere eller senere overtakelsesdato, avhengig av hva selgeren ønsker, kan du tilpasse deg.
- Ved dødsbo: Du kan tilby å rydde ut boligen slik at de slipper å flyttevask og bare kan forlate alt som det er.
- Kjøp av løsøre: Tilbud om å kjøpe løsøre, det vil si møbler og alt annet i og utenfor boligen.
- Løfte om å ta vare på huset: De som har bodd lenge i et hus og kanskje bygget det selv, kan være interessert i at det bevares. De kan heller selge til en kommende barnefamilie enn noen som planlegger å rive huset og bygge nytt.
- Tilby en byttehandel med en leilighet eller borettslagsleilighet, noe som er lovlig hvis det gjøres helt transparent.
Budgivning i utlandet
I utlandet varierer det hvordan budgivning foregår og om det er regulert i lov eller ikke. I Norge er du ikke juridisk bundet av dine bud på bolig, men dette er vanlig i utlandet. Kontroller også nøye hvilke ytterligere avgifter som må betales; det kan være at du skal dekke hele eller deler av meglerhonoraret eller den som gjennomfører budgivningen. Det kan også forekomme andre avgifter og skatter som tilkommer etter budgivningen. I Norge skal megleren ivareta begge parters interesser selv om de vanligvis er betalt av selgeren. I utlandet er det vanlig at både selger og kjøper har meglere, og det er disse som gjennomfører avtalen. Det beste er derfor at du tar kontakt med en lokal megler som kan forklare hvordan markedet fungerer. Ofte kan du få tak i lokale meglere via norske meglere eller gjennom lokale skandinaviske foreninger. For flere tips om å flytte til et annet land, kan du lese vår artikkel om tips for å flytte til utlandet.
Eiendomsmeglerens rolle ved budgivning og deres psykologi
I motsetning til hva mange tror, skal megleren være upartisk. Selv om megleren oftest er betalt av selgeren, skal ikke dette påvirke upartiskheten. Megleren skal altså ikke representere verken selger eller kjøper i handelen.
Meglerens mål er å få mest mulig for boligen og helst så raskt som mulig. Megleren har ofte en prosentandel av salget, og det er viktigere for en megler å rekke over flere salg enn å sikre en siste budøkning på 100 000 kr. Derfor prøver megleren å fremskynde prosessen, noe som også betyr at du får mindre tid til å reflektere og ta fornuftige beslutninger. Selv om megleren ifølge reglene skal representere begge parter, er sannheten at de i de fleste tilfeller blir betalt av selgeren. Derfor er det viktig å ikke gi megleren mer informasjon enn du trenger. Det holder at megleren får vite at du har fått et lånetilbud fra banken som dekker denne boligen; de trenger ikke vite hva ditt maksimale lånetilbud er. Likeså når du byr, trenger du ikke avsløre informasjon om at du er «veldig villig til å strekke deg langt…». Du kan utnytte denne viljen til rask handel ved å, før visning, gi et tidsbestemt bud i det nedre spekteret av hva du tror markedet er villig til å betale. Megleren kan da råde kunden til å akseptere dette budet for risikoen for å senere få et lavere bud, at megleren i tillegg slipper visning og får et raskt avslut er jo en ren bonus for megleren.
«Får du spekulanten til å begynne å planlegge gardiner, så har du kommet langt.» Dette sitatet er fra et salgskurs i boliger som undertegnede deltok på i 1980-årene. Det gjelder fortsatt i dag; hvis megleren kan få deg til å se en fremtid i boligen, er du villig til å strekke dine bud litt lenger enn du kanskje hadde tenkt fra starten.
Lykke til med din budgivning!