Skatt ved salg av bolig – hva innebærer det?

Når man flytter, kan det oppstå skatter man må betale, ofte samlet under begrepet «skatt ved salg av bolig.» Dette refererer vanligvis til den største skattekostnaden man møter ved flytting: gevinstskatt ved salg av bolig, kjent som «gevinstskatt». Gevinstskatten pålegges den som selger sin bolig med fortjeneste. Med den betydelige veksten i boligmarkedet de siste årene har fortjenestene, og dermed skatten på disse, blitt meget høye. Dette har ført til at mange enten ikke ønsker eller har råd til å flytte. Spesielt velger mange eldre å bli boende i store boliger de ikke lenger har behov for, noe som gjør det vanskeligere for småbarnsfamilier å finne passende hjem. Spørsmålet om gevinstskatt har derfor blitt et brennhett politisk tema i de senere årene.

Gevinstskatt ved salg av bolig

Når du selger en bolig, må du betale skatt på den fortjenesten du har oppnådd. Fortjenesten regnes som salgsprisen minus kjøpspris og kostnader til forbedringer. For eksempel, hvis du kjøpte din bolig for 2 500 000 NOK og solgte den for 3 000 000 NOK, må du betale gevinstskatt på differansen, som i dette tilfellet er 500 000 NOK. Gevinstskatten er 22 prosent i Norge, så skatten i dette eksemplet ville blitt:

500 000 * 0,22 = 110 000 NOK.

Hvis du har foretatt omfattende renoveringer mens du bodde i boligen, for eksempel for 200 000 NOK, kan gevinsten reduseres med dette beløpet. Da blir gevinsten:

500 000 – 200 000 = 300 000 NOK. Skatten vil da være 300 000 * 0,22 = 66 000 NOK.

Beløpet må betales til Skatteetaten i Norge. Sjekk Skatteetatens nettside for å finne ut når pengene skal være innbetalt. Skatteetaten har et utmerket verktøy for å beregne din gevinstskatt, som du finner på deres nettside.

Utsatt betaling på gevinstskatt ved salg av bolig

Mange mener at gevinstskatten gjør det dyrt og vanskelig å flytte. De fleste skal kjøpe en ny bolig og trenger gevinsten fra den tidligere boligen for å finansiere kjøpet. I Norge er det regler som tillater utsettelse av skatten. For å få utsatt betaling av gevinstskatten, må visse kriterier oppfylles. Du må ha bodd i boligen du solgte i minst ett år. Du må kjøpe en ny bolig; det er ikke mulig å flytte til for eksempel en leiebolig. Den nye boligen må kjøpes innen 31. desember det første året etter salget, og du må ha flyttet inn i den nye boligen senest 1. mai det andre året etter salgsåret. Utsatt beløp er gevinsten du gjør på din bolig, men reduseres hvis den nykjøpte boligen er billigere enn salgsprisen på den gamle.

Hvis noen kriterier ikke møtes, får du ikke utsatt betaling. Du vil bli skattet for hele beløpet det året du melder salget. Det er et boligkrav for utsatt betaling. Derfor får du ikke utsatt betaling på fritidsboliger eller andre eiendommer som ikke er boliger.

Frem til 2020 var det en årlig kostnad forbundet med utsatt betaling, som var på 0,5% av det utsatte beløpet hvert år. Så i eksemplet ovenfor med 66 000 NOK i utsatt beløp, ville den årlige kostnaden være 66 000 x 0,5% = 330 NOK/år. Fra og med 2021 er denne årlige kostnaden fjernet, så hvis du solgte en bolig mellom 2014 og 2020 og betalte gevinstskatt uten å be om utsettelse, kan det være lønnsomt å gjøre dette i ettertid. Skatteetaten har en elektronisk tjeneste for å gjøre denne korreksjonen.

Fradrag på gevinstskatten som du kan benytte deg av

For å redusere din gevinst eller øke ditt skattepliktige tap, har du mulighet til å trekke fra visse kostnader. Kostnader som kan dokumenteres og som er relatert til salget av boligen, er fradragsberettiget. Dette inkluderer typisk meglerhonorar, men også utgifter til for eksempel styling kan trekkes fra.

Forbedringer i boligen, som går utover vanlig vedlikehold, gir også rett til fradrag. For eksempel, hvis du erstatter en enkel vaskemaskin med en mer avansert modell, kan dette regnes som en standardheving som gir rett til fradrag. Slike kostnader kan kun inkluderes hvis de har oppstått innen fem år før salget.

Installasjon av utstyr som ikke fantes tidligere er fradragsberettiget, det samme gjelder nybygg, tilbygg og ombygginger som endrer boligens planløsning.

Tankesettet er basert på standarden på boligen da du kjøpte den; hvis standarden er høyere når du flytter ut, kan du ha rett til fradrag for kostnader du har hatt for å heve standarden. Hvert år du har eid boligen må du ha kostnader på minst 5 000 NOK for at dette året skal regnes når du samler fradragene. Husk at det kun er den delen av kostnaden som er standardheving som kan trekkes fra.

Dokumentavgift

Dokumentavgiften er en del av kostnadene ved kjøp av eiendom i Norge. Den påvirker den som kjøper en eiendom med tilhørende tomt eller den som tinglyser et skjøte. Avgiften er på 2,5 prosent av kjøpesummen. Dokumentavgiften gjelder også ved tinglysing av pant i eiendommen.

For å lese mer om kostnader ved kjøp og salg av bolig, besøk Skatteetatens nettside om kjøp og salg av bolig.